Покупка недвижимости в Сербии иностранцем

Воспользуйтесь
поддержкой юристов
International Expert для
иммиграции в Сербию

Иностранцы могут приобретать недвижимость в Сербии на условиях взаимности ― подразумевается, что соответствующие правоотношения урегулированы со страной гражданства покупателя. Данное право прописано в законе «Об основах имущественных отношений». Иностранным индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам, которые ведут бизнес на территории Республики Сербия, разрешена покупка любого недвижимого имущества (кроме земельных участков сельскохозяйственного назначения), необходимого для реализации коммерческих задач. Иностранец-физлицо может купить квартиру или дом в государстве на равных условиях с его гражданами. Приобрести объект несложно ― на сербском рынке достаточно предложений на любой бюджет, цены ниже, чем в большинстве стран Европы, процедура заключения сделки простая.

Недвижимое имущество считается наиболее безопасным видом инвестирования — это один из факторов высокого спроса на него. На рост продаж недвижимости в Сербии в 2022–2023 гг. повлияли низкие процентные ставки по кредитам, а также наплыв мигрантов из России и Украины, которые выбирают республику в связи с лояльным отношением к гражданам стран постсоветского пространства, доступной стоимостью жилья.

Предложения на рынке недвижимости: обзор вариантов и цен

Для россиян, украинцев, белорусов, граждан других стран законодательством республики предусмотрена возможность приобретения таких объектов сербской недвижимости:

КвартирыНаиболее популярным вариантом считается жилплощадь с двумя комнатами. Предлагается жилье в новостройках и вторичная недвижимость. Пользуются спросом апартаменты в туристических локациях ― Чаетина, Копаоник, Дивчибаре и других.
Коммерческие объектыВ сербских городах пользуются спросом офисы, бары, торговые площади, склады, а также имущество, назначение которого не определено. Реже приобретаются такие виды коммерческой недвижимости как производственные комплексы, АЗС.
ДомаНа рынке недвижимости Сербии представлены предложения с землей или без нее, а также комплексные варианты (один объект включает несколько строений и участков). Популярны дачные коттеджи, которые, в основном, приобретаются для последующей сдачи в аренду.
Земля под строительствоПредлагаются участки разной площади, предназначенные для возведения зданий / сооружений. На рынке представлена как подготовленная земля под застройку (с подведенными инженерными коммуникациями, обустроенной подъездной дорогой), так и неподготовленная.

Стоимость недвижимого имущества зависит от его вида, месторасположения, технического состояния и других факторов. Ориентировочные цены на недвижимость в Сербии в июле 2023 года приведены в таблице ниже.

Город	Стоимость, €
Город	Дом, от 100 м2	Квартира	Коммерческий объект
Белград	28000 - 5 000 000	31 000 - 1 177 000	15 000–3 200 000
Нови-Сад	40 000 - 1 750 000	30 000 - 1 133 000	11 000 - 4 326 000
Суботица	9 500 - 865 000	15 000 - 115 000	159 000 - 1 300 000
Златибор	50 000 - 5 200 000	37 000 - 670 000	170 000 - 2 385 000
Сомбор	49 000 - 235 000	39 000 - 165 000	8 000 - 400 000
Апатин	30 000 - 150 000	30 000 - 100 000	29 000 - 500 000

Как найти подходящую недвижимость

Найти коммерческий объект или жилье в Сербии по своим запросам покупатель может путем мониторинга объявлений на специализированных онлайн-платформах или же обратившись в риелторское агентство. Основной фактор выбора сайта недвижимости — отзывы пользователей, которые стали владельцами объектов разного назначения с помощью данного портала.

В 2022 году благодаря значительному притоку инвесторов в республике резко выросло количество риелторских агентств. Поиск недвижимости стоит доверять компаниям, которые давно присутствуют на рынке и продемонстрировали свой профессионализм. На крупных известных платформах, таких как estitor.com, nadjidom.com, размещают объявления только надежные продавцы и лицензированные риелторы. На сайте nadjidom пользователь может проверить агентство, для этого следует ввести в форму город, наименование организации и нажать «Поиск».

Преимущество привлечения к процессу риелтора в том, что клиент максимально быстро получит варианты предложений, соответствующие его требованиям, а также полное юридическое сопровождение, включая подготовку контракта. Однако покупателю придется заплатить комиссию, которая по состоянию на июль 2023 года составляет 3 % от цены объекта. Приобретение недвижимого имущества напрямую у продавца не требует дополнительных финансовых затрат, но соискателю придется потратить время на поиск подходящего предложения, проверку права собственности и наличия обременений, подготовку и оформление контракта.

Узнайте, как проще
всего получить вид
на жительство в Сербии

Как купить и оформить недвижимость в Сербии

Процесс покупки недвижимого имущества в Сербии иностранцем предусматривает ряд действий, часть из которых (открытие счета, нотариальное заключение сделки) требуют его пребывания на территории республики. Покупатель может приехать лично или оформить доверенность на своего представителя, данный документ заверяется нотариусом. Для россиян и граждан Беларуси законом установлено право находиться в республике без визы до 30 дней, для владельцев украинских паспортов ― до 90. В течение 24 часов после прибытия в принимающую страну соискатель должен сообщить о своем месте жительства в территориальное отделение полиции.

ПРОЦЕСС ПОКУПКИ ИНОСТРАННЫМ ЛИЦОМ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ВКЛЮЧАЕТ ТАКИЕ ЭТАПЫ:

Подходящее предложение соискатель может найти на специализированном сайте, отслеживая рекламу в средствах массовой информации, по рекомендациям или обратившись в агентство. Недвижимость можно искать как на сербских ресурсах, так и на тех, что работают в стране проживания покупателя, на них есть функция настройки отображения цен в местной валюте, например, в рублях.

Покупатель может самостоятельно проверить информацию о продавце, выполнив поиск в базе данных кадастра недвижимости. Если соискатель желает получить официальное подтверждение права собственности, он подает заявку на выдачу ему выписки из реестра недвижимого имущества в кадастровую службу по месту расположения имущества, профильную организацию, зарегистрированную Республиканским геодезическим институтом (Республички геодетски завод, РГЗ) или лицензированное им юридическое бюро. Покупатель может сделать запрос самостоятельно или обратиться к нотариусу.

В договор купли-продажи необходимо внести все детали, которые согласовываются между покупателем недвижимости и его владельцем (переход права собственности, уплата налогов и другие), поэтому для его подготовки стоит привлечь юриста.

Соискатель может оставить заявку по телефону или электронной почте, список контактов есть на официальном сайте Министерства юстиции. Покупателю необходимо обратиться к государственному нотариусу по месту расположения недвижимого имущества.

Покупателю следует выбрать финансовую организацию, открыть счет и внести на него сумму, соответствующую цене предмета сделки. Для максимально быстрого осуществления транзакции рекомендуется обратиться в банк, в котором обслуживается продавец. Перед заключением соглашения покупателю необходимо связаться с финансовой организацией и согласовать оплату стоимости имущества на дату приема у нотариуса.

Стороны должны явиться к нотариусу лично или оформить доверенность на представителя. Если соискатель состоит в браке, необходимо также присутствие на заключении соглашения супруга/-и либо следует предоставить заверенное согласие мужа или жены на приобретение имущества. Чтобы в дальнейшем кто-либо из заинтересованных лиц (например, родственников продавца) не мог оспорить законность договора, стороны могут пройти освидетельствование на сделке с недвижимостью. Указанная процедура является добровольной, она проводится сертифицированным медицинским специалистом, который выдает подтверждающий документ.

Покупателю требуется обратиться в банк, оплатить оговоренную в соглашении сумму. После осуществления транзакции финансовая организация выдает соискателю подтверждение о поступлении средств на счет продавца.

Покупатель подает в нотариальную контору справку банка об оплате по сделке. Нотариус удостоверяет согласие продавца о регистрации в кадастре недвижимости нового собственника и подает документы в РГЗ. Срок постановки на учет составляет 5 рабочих дней, решение отправляется соискателю по почте на домашний адрес или в цифровом виде на электронный ящик, также его можно скачать на странице электронной доски объявлений сайта РГЗ.

ТРЕБУЕМЫЕ ДОКУМЕНТЫ

Для заключения соглашения о приобретении недвижимого имущества в Сербии иностранец должен предоставить в нотариальную контору такие документы:

действующее удостоверение личности;
проект договора купли-продажи;
дополнительные документы в зависимости от ситуации ― доверенность на представителя, согласие супруги/-а, подтверждение права собственности продавца на объект и другие.

Соискатель также заполняет анкету, на основании которой определяется сумма налога или право на освобождение от его уплаты.

Стоимость содержания недвижимости

Владелец дома, квартиры, коммерческого помещения в Сербии обязан платить налог на недвижимое имущество. Для налогоплательщика, ведущего бухгалтерский учет, ставка составляет 0,4 % от стоимости недвижимости. Для физического лица, не осуществляющего бухучет, размер налога рассчитывается по сложной схеме:

до 85 320 EUR ― 0,4 %;
от 85 320 до 213 300 ― ставка из предыдущего пункта + до 0,6 % от суммы более 85 320 EUR;
от 213 300 до 426 600 ― ставка из предыдущего пункта + до 1 % от суммы, превышающей 213 000 EUR;
более 426 600 ― ставка из предыдущего пункта + до 2 % от суммы свыше 425 000 EUR.

Налог на недвижимость уплачивается ежеквартально пропорционально количеству дней в данном периоде.

По состоянию на июль 2023 года ориентировочные ежемесячные расходы на коммунальные услуги в республике составляют 140 EUR. За электричество необходимо платить около 50 EUR, кабельное / спутниковое телевидение ― 30, наиболее дешево обходится использование воды ― 5,5 EUR.

Что дает недвижимость в Сербии: стоит ли покупать

Что дает недвижимость в Сербии: стоит ли покупать Недвижимое имущество в Сербии стоит покупать иностранцам, планирующим жить в стране, вести бизнес на ее территории или использовать приобретенный объект для получения дохода.

ОСНОВНЫЕ ПЛЮСЫ, КОТОРЫЕ ДАЕТ ВЛАДЕНИЕ СЕРБСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ:

недорогое содержание ― ставки налогов ниже, чем во многих других странах Европы;
возможность получения ВНЖ Сербии через недвижимость, а в дальнейшем ― ПМЖ и гражданства;
перспективы резидентства Евросоюза ― вступление республики в ЕС планируется к 2025 году;
выгодность инвестиций ― в 2023 году наблюдается рост цен на жилье, высокий уровень доходности демонстрирует недвижимость в курортных городах Сербии и квартиры в новостройках.

Можно ли получить ВНЖ или гражданство Сербии за покупку недвижимости

Законодательство республики предусматривает возможность получения ВНЖ Сербии при покупке недвижимости. Заявителю необходимо обратиться в Управление по делам иностранцев или территориальное отделение полиции принимающей страны, предоставив помимо основного досье документ, подтверждающий право собственности. Для оформления ВНЖ на данном основании подходит покупка только жилого объекта (квартиры или дома), обязательно использование его для личного проживания. Указанный способ получения сербского вида на жительство предусматривает крупные финансовые затраты ― для приобретения недвижимости потребуется значительная сумма средств.

Альтернативный вариант получения сербского вида на жительство ― регистрация бизнеса в данной стране. Для многих организационно-правовых форм предприятий в республике отсутствуют требования по минимальной сумме уставного капитала, поэтому нет необходимости в значительных финансовых вложениях. Осуществление деятельности не обязательно предусматривает покупку недвижимого имущества, можно недорого снять коммерческий объект. Чтобы получить больше информации о данном способе иммиграции в Сербию, стоит обратиться к специалистам в области международного права, которые отслеживают изменения в законодательстве республики и готовы проконсультировать по всем интересующим вопросам.

Получите консультацию
по вопросу иммиграции
в Сербию

Вас также заинтересует:

Как получить образование в Сербии

Получение образования в Сербии — это возможность обучаться в престижных учебных заведениях международного уровня, а также иммигрировать в страну с оформлением вида на жительс...

Визаран в Сербии

Визаран в Сербии — доступная практика, которая позволяет иностранцам продлевать срок разрешения на пребывание в стране путем кратковременного выезда за ее пределы и возвращен...

Вакансии и трудоустройство в Cербии

Работа в Сербии является одним из доступных вариантов переезда в страну Европы для россиян в 2024 году. Граждане РФ имеют право въезжать в государство без визы на срок до 30 ...

Стоимость жизни в Сербии в 2025 году

Цены в Сербии на потребительские товары, недвижимость и услуги намного ниже, чем в большинстве стран Европы. В среднем ежемесячные расходы на семью, состоящую из четырех чело...