Офис в Москве Москва, ул. Минская 2 RU +7 (995) 99-93-758 Офис в Москве
Офис в Минске Минск, Логойский тракт 15/4 BY +375 (33) 625-89-04 Офис в Республике Беларусь
Офис в Киеве Киев, ул. Голосеевская 9 UA 0 (800) 35-91-06 Бесплатно из Украины
Офис в Алматы Алматы, ул. Кунаева 38 KZ +7 (717) 26-96-892
Офис в Бухаресте București, Strada Blănari 14 RO +40 (31) 22-96-012
Офис в Софии София, ул. Стефан Стамболов 6 BG +359 (24) 90-44-39

Контакты центрального
офиса для связи с представительствами office@international.expert Пн-Пт: 09:00–19:00
Сб: 10:00–15:00

Напишите нам в мессенджер

Покупка недвижимости за границей: что важно знать

Cовершайте любые
операции на рынке
европейской
недвижимости
с паспортом ЕС

При покупке недвижимости за границей важно правильно выбрать страну и иметь возможность подтвердить легальность происхождения финансовых средств. Нужно учесть, что сумма сделки может оказаться существенно выше стоимости недвижимого объекта. В бюджет необходимо включить расходы на перевод денег, уплату налогов, услуги юристов и риелторов по необходимости. Возможно, потребуются также затраты на легализацию в государстве.

В некоторых странах нерезиденты ограничены в правах на покупку объектов недвижимости. Например, в Румынии иностранцы без правового статуса в стране не могут оформить в собственность землю. Сама же покупка жилья за границей не дает автоматического права на проживание в стране. В некоторых государствах, например, в Греции, Турции и на Кипре, действуют программы «Золотых виз», согласно которым за инвестиции в недвижимость можно получить ВНЖ. Однако иммиграционная политика для инвесторов быстро меняется. Некоторые страны, например, Испания и Португалия, уже убрали из законодательства покупку недвижимости как основание для оформления резидентства.

ВНЖ через покупку недвижимости можно утратить при продаже жилья или изменении миграционного законодательства. Гораздо надежнее иметь гражданство, чем годами жить за границей в состоянии неопределенности. Обращайтесь в компанию International Expert, чтобы получить паспорт ЕС по упрощенной программе за 1,5–2 года.

Как выбрать страну для покупки недвижимости

Выбирая государство, где вы планируете купить недвижимость, необходимо обратить внимание на следующие факторы:

Ограничения для иностранцев

Необходимо узнать, есть ли в выбранной стране какие-либо ограничения касательно типа, стоимости или площади приобретаемой недвижимости, существуют ли другие запреты для иностранцев. Например, в Турции в собственности иностранного гражданина может пребывать не более 30 га. Приобретение недвижимости на приграничных территориях, а также в военных зонах и зонах безопасности запрещено.
Стабильность рынка недвижимости

Желательно выбирать страну, где стабильная экономическая и политическая обстановка, высокий спрос на жилье. Следует изучить динамику цен на недвижимость за последние 5–10 лет и уровень инфляции.
Цель покупки недвижимости

Необходимо определиться, для чего вы покупаете недвижимость за границей — чтобы оформить ВНЖ и эмигрировать всей семьей, сохранить капитал или получать пассивный доход от долгосрочной аренды. От цели будет зависеть выбор не только страны, но также типа недвижимого объекта.
Средняя стоимость недвижимости

Цены могут существенно варьироваться в зависимости от расположения, площади и типа недвижимости. Следует оценивать среднюю стоимость 1 м², соотнося ее с покупательной способностью местных граждан.
Возможность получения ВНЖ/гражданства за покупку недвижимости

В некоторых странах покупка недвижимости является основанием для запроса вида на жительство, а порой и гражданства. Однако программами легализации обязательно предусмотрена минимальная стоимость сделки, которая зависит от государства.
Политика налогообложения

Нужно изучить, какие налоги придется уплачивать и в каком объеме. В зависимости от страны, помимо сбора за покупку недвижимости, может потребоваться уплата налога за владение объектом недвижимости, на прирост капитала, перепродажу и т. д.

6 стран с востребованной недвижимостью

Государство	Стоимость, за 1 квадратный метр	Возможные сложности покупки
Германия	3550–5400	Большие дополнительные расходы, достигающие 15 % сверху от стоимости объекта недвижимости
Польша	2340–3280	Требуется разрешение МВД на покупку земли, дома с земельным участком или недвижимости в приграничном регионе
Чехия	3420–4640	Для неграждан ЕС действуют ограничения на покупку земель под лес и сельскохозяйственное использование
Испания	2300–3650	Для покупки жилья в стратегических или приграничных зонах гражданам стран, не входящих в ЕС, требуется разрешение от Министерства обороны
Турция	990–1580	Запрет на покупку жилья в приграничной зоне для иностранцев, лимит по площади — не более 30 га
ОАЭ	2550–4960	Иностранцы могут покупать недвижимость со 100 % правом собственности только в специальных зонах

В таблице указана средняя по стране цена недвижимости на продажу, в зависимости от удаленности от центра. На окраинах и в пригородах жилье более доступное.

Общая же стоимость сделки может возрастать на 3–15 % от цены недвижимости за счет суммы уплаченных налогов и гонораров.

Покупка недвижимости в Германии

Процесс покупки недвижимости в Германии следует начинать с подсчета бюджета, в том числе суммы скрытых платежей. Необходимо учесть ставку налога на приобретение жилья, которая в зависимости от федеральной земли может достигать 6,5 %, оплату услуг нотариуса и риелтора, банковские расходы и т. д. Сумма сделки может увеличиться на 15 % от общей стоимости недвижимости.

Цены на жилье в Германии достаточно высокие. В крупных мегаполисах недвижимость считается одной из самых дорогих в Европе. Если средняя по стране стоимость 2-комнатной квартиры площадью 50 м² в центре составляет 270 тыс. EUR, то в Мюнхене возрастает до 590 тыс. EUR.

В Германии иностранцы могут свободно покупать жилую и коммерческую недвижимость. Оформлять вид на жительство не обязательно, однако потребуется счет в местном банке для перевода денег. Нужно будет зарегистрировать место жительства по приезде и оформить налоговый номер.

Процесс покупки недвижимости невозможен без участия нотариуса. Право собственности переходит к вам не в момент подписания договора купли-продажи, а после внесения записи в земельный реестр.

В Германии недвижимость зачастую продается без мебели и техники, в том числе без встроенной кухни, душевой кабинки. Если же в покупаемой квартире/доме все это есть, следует указать общую стоимость мебели/техники отдельной строкой в договоре. В таком случае налог на покупку будет насчитываться на реальную цену недвижимости (стены и землю), и можно снизить налоговую нагрузку.

Покупка недвижимости в Польше

Стабильный экономический рост и доступные цены на жилье делают Польшу востребованным направлением для инвестиций в недвижимость. Здесь, как и в Германии, не действует программа «Золотая виза», но и ВНЖ также не требуется.

Граждане ЕС могут покупать недвижимость на равных условиях с местными жителями, а вот для других иностранцев действуют ограничения. Право собственности на землю либо жилье в приграничной зоне предоставляется лишь с разрешения Министерства внутренних дел.

Средняя по стране стоимость покупки 2-комнатной квартиры площадью 50 м² в центре составляет 165 тыс. EUR. В Варшаве цена будет на порядок выше — 280 тыс. EUR. Квартиры на вторичном рынке зачастую продаются с мебелью. Если вы покупаете жилье от застройщика, то учтите, что в стоимость будет включен НДС в размере 8 % для квартир площадью до 150 м² и домов до 300 м².

Вы можете снизить налоговую нагрузку, если приобретаете недвижимость в Польше впервые. По закону вам не нужно уплачивать налог на сделку гражданского права (PCC) в размере 2 % от стоимости объекта недвижимости.

Томас Миллиус

Топ-менеджер компании International Expert

Проще приобрести недвижимость в Польше при наличии гражданства одной из стран ЕС. Вы сможете свободно покупать квартиры, дома и земли без каких-либо дополнительных разрешений или ограничений. Обращайтесь в компанию International Expert за юридической поддержкой в процессе получения паспорта Евросоюза.

Покупка недвижимости в Чехии

С учетом покупательной способности местных граждан, Чехия входит в топ-3 государств Европы с наименее доступной недвижимостью. Средняя по стране стоимость 2-комнатной квартиры в центре площадью 50 м² составляет 232 тыс. EUR. В Праге аналогичное жилье будет стоить около 430 тыс. EUR. Из плюсов то, что в Чехии отменен налог на покупку недвижимости. НДС при приобретении жилья от застройщика зачастую уже включен в стоимость.

Граждане стран ЕС/ЕЭЗ и Швейцарии могут покупать недвижимость в Чехии на тех же правах, что и местные. На других иностранцев распространяется ограничение на покупку земель для сельскохозяйственного и лесного предназначения. Потребуется ВНЖ/ПМЖ и статус юридического лица. Владение чешской недвижимостью не дает автоматического права на получение вида на жительство или гражданства.

Важно учесть, что в Чехии существует 2 формы собственности недвижимости — частная и кооперативная. Так вот последняя предполагает лишь бессрочную аренду. Вы не становитесь полноправным владельцем жилья, не сможете продать его или получать доход от арендной платы.

Еще одна важная особенность приобретения недвижимости в Чехии в том, что покупатель вносит залог в размере, как правило, около 10 % от общей стоимости, чтобы забронировать объект. Деньги по сделке поступают на специальный счет в банке и перечисляются продавцу лишь после внесения записи о новом владельце в кадастровый реестр.

Покупка недвижимости в Испании

Приобрести недвижимость в Испании могут граждане любой страны мира без специальных разрешений (за исключением объектов, расположенных в военных и стратегических зонах). Доступны элитные апартаменты, виллы, квартиры, дома, таунхаусы. Вид на жительство не требуется. Программа «Золотая виза» в Испании отменена, а значит, за покупку недвижимости больше нельзя получить ВНЖ.

Процесс покупки недвижимости иностранцами и местными гражданами практически аналогичный. Покупателю потребуется налоговый номер NIE и счет в местном банке, куда необходимо будет перевести финансовые средства. Сделка осуществляется при участии нотариуса, а право собственности регистрируется в кадастровом реестре.

Рынок недвижимости Испании демонстрирует стабильный рост и является привлекательным для инвестирования. В крупных городах цены на жилье стремительно увеличиваются, поскольку спрос превышает предложение. Средняя по стране стоимость 2-комнатной квартиры в центре площадью 50 м² составляет 182 тыс. EUR. В Мадриде же цена будет около 393 тыс. EUR. Хотя в малонаселенных регионах жилье можно приобрести за символическую цену 1 EUR по государственной программе со специальными условиями, например, необходимостью постоянного проживания в деревне и восстановления купленного дома.

В Испании высокие сопутствующие расходы при покупке недвижимости. Ставка налога на передачу собственности зависит от региона и варьируется в пределах 6–10 %. Однако налоговую нагрузку можно уменьшить. Ставка снижается до 3,5 % для покупателей младше 35 лет, если стоимость недвижимости — до 130 тыс. EUR. В Мадриде также действуют льготы для многодетных семей. Ставка уменьшается до 4 %.

Покупка недвижимости в Турции

Спрос на недвижимость в Турции со стороны иностранных инвесторов к 2026 году немного уменьшился, поэтому замедлился рост цен. Средняя по стране стоимость 2-комнатной квартиры в центре площадью 50 м² составляет 79 тыс. EUR. В столице цена ниже — около 74 тыс. EUR. В сумму сделки также нужно добавить сопутствующие расходы (около 6–8 % от стоимости жилья) — услуги риелтора и сертифицированного оценщика, кадастровую плату, налог на передачу права собственности.

Иностранцы могут владеть недвижимостью в Турции до 30 га, которая находится на безопасной территории. Действует запрет на покупку жилья в приграничной зоне. Правительство ужесточило контроль кадастровой стоимости объектов, внедрив обязательную независимую экспертизу. Теперь не удастся сэкономить на налогах незаконным способом.

Стали более жесткими и миграционные правила. До 200 тыс. USD повысился минимальный порог стоимости недвижимости для получения ВНЖ. А вот инвестиции свыше 400 тыс. USD позволяют получить гражданство Турции.

Если после получения ВНЖ или турецкого паспорта вы перенесете налоговое резидентство в страну, то в течение 20 лет будете освобождены от уплаты подоходного налога на иностранные доходы.

Покупка недвижимости в ОАЭ

Рынок недвижимости ОАЭ остается одним из наиболее привлекательных направлений для зарубежных инвесторов. Ключевые факторы — это стабильная экономика, высокая доходность от аренды и отсутствие подоходного налога для физических лиц.

Рост цен на недвижимость в 2026 году несколько замедлился. Средняя по стране стоимость 2-комнатной квартиры в центре площадью 50 м² составляет 248 тыс. EUR. В Абу-Даби цена достигает 214 тыс. EUR.

Для покупки недвижимости в ОАЭ не обязательно иметь ВНЖ, однако для иностранцев действуют особые условия. Полное право собственности можно получить лишь в определенных зонах. Например, в Абу-Даби — это остров Яс, Саадият, Рим, Мария, Лулу, пляж Аль-Раха, Сайх-эль-Седайра, Аль-Риф и Масдар-Сити.

Покупка недвижимости стоимостью не менее 469 тыс. EUR позволяет инвестору и его семье получить ВНЖ на 10 лет. Деньги можно вкладывать в том числе в жилье, которое находится на этапе строительства. Кстати, сделки с недвижимостью от застройщика максимально защищены. Деньги от покупателя блокируются на специальном государственном счете и перечисляются продавцу постепенно по мере продвижения строительства. Крупные застройщики в ОАЭ порой проводят акции, предлагают уплатить 4 % регистрационную пошлину DLD, предусмотренную для иностранного инвестора.

Как купить жилье за границей: порядок и сроки

Самостоятельно или с помощью риелтора вам необходимо выбрать подходящее жилье. Желательно связаться с продавцом для уточнения важных нюансов — отсутствие задолженностей и обременений, наличие всех необходимых документов, текущее состояние недвижимости и необходимость дополнительных затрат.

Нотариус проверяет жилье на юридическую чистоту. Он делает запросы в кадастровый реестр, чтобы узнать, кто является реальным владельцем недвижимости. Также проверяет наличие задолженностей по коммунальным платежам и налогам, судебных исков, залогов по ипотеке и прочих обременений.

Бронирование недвижимости посредством заключения предварительного договора

Если планы покупателя не изменились, стороны подписывают договор о резервировании объекта недвижимости. Жилье снимают с продажи. Покупатель вносит аванс в размере до 10 % от стоимости недвижимости. Деньги блокируют на специальном счете. Если сделка срывается по вине покупателя, аванс не возвращается.

В большинстве стран требуется индивидуальный налоговый номер, который обязателен для открытия счета в банке и регистрации права собственности. В зависимости от государства, получить его можно в отделении полиции или непосредственно налоговой службе, в том числе онлайн.

Покупка недвижимости за наличные в большинстве стран запрещена. Расчеты производятся с помощью банковских переводов. Важно иметь личный счет в местном банке, на который необходимо перевести достаточную сумму для осуществления сделки. На этом этапе от вас обязательно потребуется подтверждение легальности происхождения денежных средств.

Нотариус подготавливает договор купли-продажи, который подписывают стороны. Покупатель переводит оставшуюся сумму за недвижимость на счет продавца.

Уплата налогов и других пошлин, регистрация права собственности

После расчета с продавцом покупатель уплачивает налоги, нотариальный сбор и пошлину за регистрацию в кадастре. Юрист направляет договор купли-продажи в государственный реестр. Переход права собственности может занимать до 1–3 месяцев.

Весь процесс покупки недвижимости за границей длится от нескольких недель до полугода. Самый длительный этап — это юридическая проверка и регистрация права собственности.

В некоторых странах процесс покупки недвижимости иностранцами и вовсе проходит удаленно. Сделка осуществляется по нотариальной доверенности на юриста, риелтора или личного представителя на месте. Осмотр недвижимости происходит по видеосвязи, а оригиналы документов присылают покупателю курьерской службой. В ОАЭ, в частности в Дубае, и вовсе можно купить жилье без участия третьих лиц через официальные порталы застройщиков. Процесс приобретения апартаментов в новостройках полностью дистанционный, договор заверяется с помощью электронной подписи.

Налогообложение владельцев недвижимости

Обязательства по уплате налогов за границей могут возникнуть еще на этапе оформления права собственности на недвижимость. В большинстве стран требуется уплата сбора на покупку недвижимости. Если речь идет о жилье от застройщика, тогда предусмотрен НДС. Также предполагаются следующие налоги, пошлины и комиссии:

госпошлина за регистрацию в кадастре;
нотариальный сбор;
гонорар риелтора;
комиссия банка за открытие счета, перевод денег и конвертацию валюты;
плата за услуги переводчика.

Помимо одноразовых платежей, следует учитывать и регулярные налоги. После приобретения права собственности вам необходимо будет ежегодно уплачивать сбор за владение недвижимостью. Однако во многих странах ЕС подобный налог отсутствует либо ставка является минимальной.

При сдаче недвижимости в аренду или продаже жилья, возможно, необходимо будет уплатить сбор на полученный доход. При отсутствии соглашения об избежании двойного налогообложения между странами проживания и гражданства придется понести двойные расходы. Налог на прибыль нужно будет уплатить в двух государствах.

Владение недвижимостью в Евросоюзе — это не просто покупка квадратных метров, а инвестиция в будущее, защита капитала от инфляции. Жилье на территории блока имеет высокую ликвидность и доходность. Управлять зарубежным имуществом проще всего при наличии гражданства ЕС, которое можно получить при поддержке юристов International Expert.

Ипотека для иностранных инвесторов в недвижимость

В большинстве случаев для оформления ипотеки иностранцу требуется вид на жительство. Однако в некоторых странах взять кредит на жилье могут даже нерезиденты, правда, условия несколько ужесточаются, например, процентная ставка выше, а размер кредита составляет не более 50–70 % стоимости недвижимости. Общие требования для всех — это подтверждение платежеспособности, чистая кредитная история и наличие местного налогового номера.

Условия получения ипотеки в разных странах:

Испания
Оформить ипотеку могут даже нерезиденты. Средняя процентная ставка по стране составляет 3,3 %, однако некоторые банки выдают займы под 2,65 % годовых. Можно получить до 70 % от стоимости недвижимости.
Румыния
Для оформления ипотеки обязательно потребуется как минимум ВНЖ. В зависимости от банка, годовая ставка варьируется в пределах 4,8–7 %. За счет кредитных средств можно компенсировать до 85 % стоимости жилья.
ОАЭ
Получить кредит на жилье проще при наличии вида на жительство. Средняя годовая ставка составляет до 4,6 %, а сумма ипотеки для резидентов может достигать 80 % от стоимости объекта недвижимости. Нерезиденты могут компенсировать за счет займа до 50–65 % от цены жилья.

Более выгодные условия кредитования недвижимости для граждан страны. Да и в целом процесс приобретения жилья за границей для них существенно упрощается и ускоряется. Запишитесь на консультацию в компанию International Expert, чтобы узнать условия получения второго гражданства.

Возможные риски инвестирования в недвижимость за границей

Инвестирование в недвижимость за рубежом сопровождается следующими рисками:

отказ в осуществлении сделки из-за непрохождения проверки на благонадежность (инвестор не может доказать легальность происхождения денежных средств);
большие дополнительные расходы, связанные с легализацией, переводом документов, а также выбором недвижимости посредством предоставленных продавцом фото/видео (например, может требоваться дорогостоящий ремонт);
замораживание или блокировка банковских переводов, что приводит к увеличению сроков покупки и утрате аванса;
скрытые затраты на содержание жилья, например, ежегодные налоги, в том числе возможность возникновения двойного налогообложения;
потеря денег при перепродаже жилья из-за инфляции и обвала рынка недвижимости (зачастую возникает по вине инвестора, который выбрал страну с нестабильной экономикой);
изменение миграционных правил для владельцев недвижимости, что существенно усложняет управление жильем;
высокие налоги или запрет на репатриацию капитала (вывод на родину средств от продажи недвижимости).

Второе гражданство при покупке недвижимости за границей

Инвестиции в недвижимость могут стать основанием для получения второго гражданства. В некоторых странах, в основном Карибского бассейна, инвесторы сразу получают статус гражданина без предварительного проживания в государстве.

Однако оформление гражданства через инвестиции — не такой уж и простой путь, как кажется на первый взгляд. Правительство выдвигает строгие условия касательно прохождения проверки на благонадежность Due Diligence. Государственные органы совместно с уполномоченными агентами досконально изучают биографию инвестора, требуют документальное подтверждение легальности происхождения денег.

Страны, предоставляющие гражданство за покупку недвижимости

Лишь небольшое количество стран предлагают гражданство за инвестиции в недвижимость:

Доминика
Минимальный порог инвестиций составляет 200 тыс. USD. Покупать можно лишь квартиры, одобренные правительством.
Антигуа и Барбуда
Минимальный порог инвестиций — 300 тыс. USD. Право собственности нужно сохранять не менее 5 лет.
Гренада
Минимальный порог инвестиций — 270 тыс. USD. Покупать можно курортную недвижимость.
Сент-Люсия
Минимальный порог инвестиций — 300 тыс. USD. Можно приобрести элитный отель или дом отдыха.
Сент-Китс и Невис
Можно инвестировать не менее 325 тыс. USD в недвижимость от застройщика или 600 тыс. USD в дома на вторичном рынке. Право собственности нужно сохранять не менее 7 лет.
Турция
Минимальный порог инвестиций — 400 тыс. USD. Перепродажа жилья возможна через 3 года.
Египет
Минимальный порог инвестиций — 300 тыс. USD. Перепродажа жилья возможна через 5 лет.

Заявки на получение гражданства рассматривают в течение 3–12 месяцев, в зависимости от страны.

Хотя второй паспорт за инвестиции можно оформить достаточно быстро, однако цена его будет достаточно высокая. Более доступный по стоимости способ получения гражданства — через упрощенные программы в некоторых странах ЕС. За 1,5–2 года без предварительного проживания в государстве и крупных денежных вложений вы получите паспорт Евросоюза, который позволит без визы посещать более 170 стран мира.

Текст модерировал

Вадим Вильде

Миграционный юрист, руководитель юридического отдела компании International Expert

6 октября 2026

Вас также заинтересует:

Как продлить разрешение на проживание за границей (ВНЖ)

Временный вид на жительство позволяет легально находиться в стране определенный промежуток времени и, в зависимости от основания, заниматься конкретной деятельностью, наприме...

ВНЖ в Европе для ФНЛ: где и как получить вид на жительство

ВНЖ для финансово независимых лиц (ФНЛ) предназначенный для иммигрантов, которые хотят легально жить в Европе, не претендуя на местный рынок труда. Ключевое условие — наличие...

ПМЖ В ЕС в 2026

Уже многие годы Европейский союз расценивают как место для комфортной и безопасной жизни. Союз, в котором всегда стабильна экономика и политика, где высокую планку держат мед...

Как получить ВНЖ в Европе через языковые курсы

Переезд в Европу по ВНЖ через языковые курсы — распространенная практика среди иностранных граждан, особенно тех, кто выбирает для иммиграции Испанию, Португалию и Словакию. ...

10 стран, где легче всего получить ВНЖ россиянам

Вид на жительство в другой стране позволяет россиянам защитить свои активы, открыть доступ к международным переводам и, в случаи необходимости, переехать жить за границу. ВНЖ...