Покупка недвижимости в Турции
Недвижимость в Турции пользуется спросом за счет более доступной стоимости в сравнении с рядом европейских стран, но при этом высокой рентабельности. Расположение объектов вблизи туристических курортов предоставляет владельцам еще больше выгод в плане окупаемости и престижности имущества. Несмотря на застой на мировом рынке, в Турции наблюдается стремительный рост цен, что говорит о перспективности ниши, а соотношение спроса и предложения постепенно выравнивается.
Иностранцы имеют право покупать коммерческие объекты, дома и квартиры в Турции. Ограничения установлены лишь касательно площади и имущества в охраняемых стратегических зонах. На основании покупки турецкой недвижимости можно в определенных случаях претендовать на ВНЖ и даже гражданство. Наиболее популярные регионы среди иностранных инвесторов — Стамбул, Алания, Анталия, Кемер, Бодрум.
Специалисты International Expert могут обеспечить подбор выгодной программы переезда за рубеж, в том числе на основании покупки недвижимости. Уже на первой консультации вы получите конкретные персонализированные решения.
Рынок недвижимости Турции
Рынок недвижимости в Турции находится на стадии активного развития со стабильным повышением цен и разнообразием предложений. Несмотря на застой в отрасли строительства в период пандемии, сектор возрождается, а вариантов домов, вилл, квартир для покупки в стране более чем достаточно. По последним данным за год цены на недвижимость в Турции выросли в среднем на 84 %, в Анкаре — на 102 %, а в области Хатай — и вовсе на 124 %.
Иностранец в Турции может купить квартиру, дом или коммерческое помещение. Ограничений на количество и стоимость нет, но что касается площади, в собственности такого человека может находиться не более 30 гектаров по всей стране, максимум 10 % территории конкретного района. Если здание расположено в охраняемом регионе вблизи военных объектов, оно недоступно для покупки.
При желании купить недвижимость в Турции необходимо учесть виды права собственности, чтобы корректно решить все формальности. Основным подтверждением права на имущество является соответствующее свидетельство, которое выдается на строящийся объект или уже сданный в эксплуатацию.
Например, при покупке квартиры от застройщика на этапе возведения дома оформляется документ со статусом Kat İrtifakı, а после получения технического паспорта — Kat Mülkiyeti. В зависимости от количества владельцев право собственности может быть индивидуальным или совместным (например, между супругами или наследниками).
Цены на недвижимость Турции
Стоимость недвижимости в Турции зависит от множества факторов:
- тип (вторичная или первичная, дом с земельным участком или квартира);
- площадь;
- состояние (с черновой или чистовой отделкой);
- расположение (в мегаполисе, в курортном регионе у моря, небольшом населенном пункте);
- развитие инфраструктуры.
Еще несколько десятков лет назад качество жилья в стране оставляло желать лучшего — здания строились из недорогостоящих материалов, а процессы не контролировались государством, в связи с чем ценовая политика была максимально доступной. Сейчас же рынок полностью преобразовался в связи с активными туристическими потоками и интересом зарубежных инвесторов.
Данные тенденции вызвали бурное наращивание строительства и высокую конкуренцию между застройщиками. Девелоперы борются за каждого клиента, повышая качество работ, но сохраняя лояльность стоимости. Сейчас оптимальное время для покупки недвижимости в Турции, пока рынок находится в таком состоянии, и цены еще не достигли своего пика.
Впрочем, несмотря на общие тенденции, в стране есть действительно дорогие элитные объекты и более бюджетные. Дороже всего жилье стоит в Стамбуле, Измире и Анталии. Наиболее недорогая недвижимость в Турции — в Бурсе, Коджаэли, Анкаре и Мерсине (порядка 800–850 USD за м2 — для сравнения, это примерно 70 600–75 000 в рублях).
В таблице представлены ориентировочные расценки на разные вторичные объекты недвижимости в популярных регионах:
В мегаполисах и популярных курортных городах традиционно цены выше, но и рентабельность объекта оптимальная (для сдачи в аренду или продажи в будущем). Если есть такие планы, следует учитывать ликвидность имущества. Для личного проживания можно рассматривать небольшие города, где реально недорого купить жилье даже за 30 000–40 000 USD.
Как купить недвижимость в Турции
Купить жилье в Турции дистанционно вполне возможно. В таком случае необходимо подготовить доверенность на третье лицо, которое будет представлять интересы покупателя. Как правило, сотрудники агентств оказывают подобные услуги и организовывают весь процесс от поиска объекта до оформления права собственности. Важно грамотно составить доверенность с перечнем конкретных полномочий.
Поиск
объекта
Данный этап можно пройти самостоятельно, воспользовавшись интернет-сайтами с объявлениями, например, или с риелтором. В первом случае экономятся финансы, а во втором — личное время. Поскольку в Турции емкий рынок с большим количеством предложений, требуется серьезный подход.
На данном этапе важно исследовать ситуацию, определить реальную для выбранного региона и типа объекта рыночную цену, организовать максимальное количество просмотров для анализа и сравнения состояния зданий. Агенты по недвижимости отлично знают рынок, поэтому быстро под заданные критерии смогут предложить варианты, взять на себя многие формальности и предупредить о возможных нюансах.
При просмотре важно в первую очередь визуально убедиться, что с объектом нет никаких проблем — проверить наличие трещин, протечек, других дефектов в самой квартире или подъезде.
Открытие
банковского счета
Порядок оплаты (валюта, сумма аванса и другие детали) согласовывается сторонами. Подобные сделки могут проводиться с передачей наличных средств, но более распространенный и безопасный способ — банковский перевод. Поэтому покупателю заранее стоит позаботиться об открытии счета в местном банке — желательно в том же, где обслуживается продавец, для скорости транзакции.
Учреждения индивидуально устанавливают требования, но зачастую иностранцу необходимо предоставить паспорт, данные о законном пребывании в государстве, иногда — сведения о происхождении средств или рекомендательное письмо из другого банка, где у человека есть счет.
Резервирование объекта
и получение разрешения
После того как стороны согласовали все детали, подписывается предварительный договор, который также называется предложением о покупке, и вносится аванс (преимущественно 10 %). Данный документ является гарантией бронирования за покупателем объекта. Также, если объект продается впервые, необходимо получить разрешение от военного ведомства, которое подтвердит, что объект не находится на охраняемой территории.
Техническая и
юридическая проверка
Под юридической проверкой подразумевается анализ документов о праве собственности. Необходимо узнать, сколько владельцев, нет ли обременений, задолженностей по коммунальным платежам. Данные сведения должен предоставить продавец.
Также следует оценить техническую документацию, проверить, нет ли незафиксированных перепланировок и других несоответствий. К данному процессу стоит привлечь юриста, который сможет быстро и эффективно все проанализировать и с учетом опыта заметить подозрительные нюансы. При желании можно запросить экспертную оценку жилья.
Подписание окончательного договора
и оформление права собственности
Основной договор подписывается у нотариуса. Далее переводится остальная сумма стоимости имущества, а затем стороны обращаются за переоформлением права собственности в Управление земельного кадастра.
Для этого продавцу необходимо предоставить удостоверение личности, фотографию, свидетельство о праве собственности, налоговый сертификат на недвижимость, страховку от землетрясений. Покупателю следует подготовить паспорт и фото, а также доверенность, если сделка будет осуществляться через представителя.
В итоге Управление земельного кадастра выдает новому владельцу соответствующее свидетельство. После этого ему следует переоформить лицевые счета для оплаты коммунальных услуг.
Где лучше покупать недвижимость в Турции
Для иностранных инвесторов более интересными являются курортные регионы, а также большие города с хорошей инфраструктурой и туристическим потенциалом. Объекты в данных районах обладают высокой рентабельностью, быстро растут в цене и легко сдаются в аренду. Среди наиболее популярных городов для покупки недвижимости в Турции:
Стамбул
Крупнейший город страны является самым популярным местом для выбора жилья. Подобрать квартиру (именно такие объекты здесь более актуальны) можно с видом на море или в центральной части вблизи исторических достопримечательностей. Стамбул круглогодично посещает большое количество туристов, поэтому сдавать в аренду жилье можно без фактора сезонности. Актуальны как новостройки, так и квартиры в более старых зданиях, в том числе имеющих архитектурную ценность.
Алания
Популярный курортный город, в котором можно подобрать жилье на берегу моря разного типа — квартиру, виллу, коттедж в современном жилом массиве со своей инфраструктурой. Локация популярна среди туристов, ведь вблизи находится аэропорт, поэтому здесь выгодна сдача недвижимости в аренду. При этом город рассматривают и желающие переехать в Турцию. В отзывах Аланию описывают как небольшой европейский город у моря с комфортными условиями для жизни.
Анталия
Один из наиболее крупных курортов страны, в котором выгодно покупать недвижимость с целью инвестиций. Международный аэропорт, развитая городская инфраструктура, качественные современные постройки и развлечения на любой вкус делают локацию столь привлекательной. При этом для личного проживания рассматривать жилье в Анталии также достаточно выгодно тем, кто хочет жить у моря и иметь доступ ко всем необходимым услугам, товарам.
Мерсин
Это регион, который обязательно стоит рассмотреть для приобретения недвижимости с ограниченным бюджетом. Город находится на берегу Средиземного моря, имеет развитую инфраструктуру, историческое наследие и является сейсмически безопасным. При этом туристическое направление в Мерсине начало развиваться относительно недавно, а значит, жилье здесь пока сравнительно дешевое, и этой возможностью стоит воспользоваться.
Особенности аренды в Турции
В связи с туристической привлекательностью и активной иммиграцией в Турции аренда жилья пользуется высоким спросом, а количество заключаемых сделок неуклонно растет. По статистике в стране более 22 миллионов арендаторов, среди которых местные жители, туристы и мигранты. Средняя стоимость аренды в государстве — 380–540 USD для однокомнатной квартиры. В зависимости от региона Турции, вида недвижимости суммы могут значительно различаться.
Иностранцы не ограничены в возможности сдавать жилье в аренду на территории Турции, но обязаны соблюдать действующие правила. Важно организовать процедуру юридически грамотно и законно. Изначально владельцу объекта требуется получить специальное разрешение на заключение договора аренды в Министерстве культуры и туризма. При наличии данной лицензии можно искать жильцов и оформлять с ними контракт. С полученной прибыли по закону следует уплачивать налоги.
Еще один вариант получения прибыли с инвестиций за рубежом — открытие бизнеса. Наши специалисты готовы рассказать детально об оформлении ВНЖ Сербии в качестве предпринимателя без фиксированных вложений в компанию.
Расходы на содержание недвижимости
При планировании покупки жилья в Турции необходимо заложить в бюджет не только стоимость объекта, но и ряд дополнительных расходов. Некоторые траты предусмотрены при оформлении сделки, а также регулярные платежи потребуются на содержание недвижимости в будущем.
Расходы при покупке
При передаче права собственности уплачивается сбор в размере 4 % от стоимости объекта — по 2 % для покупателя и продавца. Дополнительные расходы стоит предусмотреть на услуги риелтора и нотариуса, сопровождающих сделку. Обычно специалисты данного профиля ставят тариф в несколько процентов от суммы соглашения. По желанию покупатели также делают экспертную оценку объекта, что оплачивается отдельно, оформляют доверенность.
При покупке новой недвижимости платится также НДС, однако для жилищного фонда расчет процента происходит по достаточно сложным правилам. Применяются ставки 1 %, 8 % и 18 %, при этом учитывается площадь объекта, период получения разрешения на строительство. Однако иностранцы, не проживающие в Турции, освобождаются от данного сбора.
Налоги
Налог на недвижимость в Турции предусмотрен на здание и землю. Точная сумма сбора зависит от налоговой стоимости объекта, ведь расчет выполняется именно от нее. Проценты могут разниться в зависимости от города, назначения недвижимости (жилая или коммерческая) в пределах 0,1–0,3 %. Для мегаполисов сумма возрастает в 2 раза. Увеличенные сборы предусмотрены для объектов стоимостью выше 5 000 000 TRY (155 000 USD) — за разницу, превышающую данную сумму, вносится повышенная пошлина. Налог платится раз в год.
По закону также выделяются категории собственников, которые могут рассчитывать на уменьшенные до 0 % сборы — например, малоимущие, владельцы лишь одного объекта площадью до 200 м2.
Коммунальные услуги
В Турции сравнительно недорогие коммунальные услуги, что также частично связано с теплым климатом и минимальными расходами на отопление. В среднем чек за электричество, воду, охлаждение и вывоз мусора на квартиру площадью 85 м2 составляет 60 USD. Дополнительные траты могут быть предусмотрены на страховку.
Ипотека в Турции
В Турции покупка недвижимости в ипотеку пользуется большой популярностью. Процентные ставки зависят от суммы кредитования, срока выплаты, банка и обычно колеблются в диапазоне 5–7 % годовых в иностранной валюте, 11–15 % в турецкой лире. Но чаще банки предлагают ипотеку под 3–5 % ежемесячно.
В отношении иностранцев запретов на выдачу кредитов нет, но условия зависят от банка и его оценки заявителя в качестве заемщика. Учреждение может выдвигать более строгие требования относительно подтверждения платежеспособности. Очевидно, что мигранты могут рассчитывать на менее выгодные процентные ставки, чем граждане. Впрочем, условия необходимо согласовывать непосредственно в отделении банка.
Стоит ли покупать недвижимость в Турции
Плюсы приобретения недвижимости в Турции:
Минусы покупки турецкого жилья найти сложно, и связаны они могут быть разве что с такими нюансами, как плохое состояние постройки, несвоевременная сдача объекта застройщиком. При этом подобные риски существуют во всех странах, а для их предупреждения достаточно ответственно проанализировать рынок и документы.
Необходимо учесть, что в Турции есть вероятность землетрясений. Чтобы минимизировать возможные издержки, связанные с природными катаклизмами, можно выбрать более безопасный регион и обязательно позаботиться о соответствующей страховке.
Быстрое оформление ВНЖ или сразу второго гражданства возможно не только в связи с крупными вложениями в недвижимость. В других странах существуют программы легализации пребывания без инвестиций, но с выгодными перспективами.