Офис в Москве Москва, ул. Минская 2 RU +7 (995) 99-93-758 Офис в Москве
Офис в Минске Минск, Логойский тракт 15/4 BY +375 (33) 625-89-04 Офис в Республике Беларусь
Офис в Киеве Киев, ул. Голосеевская 9 UA 0 (800) 35-91-06 Бесплатно из Украины
Офис в Алматы Алматы, ул. Кунаева 38 KZ +7 (717) 26-96-892
Офис в Бухаресте București, Strada Blănari 14 RO +40 (31) 22-96-012
Офис в Софии София, ул. Стефан Стамболов 6 BG +359 (24) 90-44-39

Контакты центрального
офиса для связи с представительствами office@international.expert Пн-Пт: 09:00–19:00
Сб: 10:00–15:00

Напишите нам в мессенджер

Недвижимость в Болгарии

Получите доступ к
операциям на рынке
недвижимости европы
с паспортом страны ЕС

Покупка недвижимости в Болгарии — это разумная инвестиция для иностранцев, привлекаемых сочетанием доступных цен по сравнению с большинством стран Западной Европы, благоприятным климатом и возможностями для легализации в ЕС. К тому же, полная интеграция в Шенгенскую зону в 2025 году не только существенно упростила логистику и стерла границы для путешествий, но и превратила местное жилье в высокодоходный актив.

Болгарский рынок недвижимости особенно актуален для инвесторов, стремящихся защитить и приумножить свой капитал в стабильной валюте, а также для тех, кто ищет комфортное место для переезда на ПМЖ, получения пассивного дохода от аренды. Стоит учесть, что иностранцы могут свободно приобретать лишь квартиры, что позволяет в дальнейшем рассчитывать на ВНЖ. При этом владельцы паспорта Болгарии имеют право покупать дома и землю, жить и работать в ЕС без оформления разрешений.

Чтобы узнать подробности получения второго гражданства в срок от года, воспользуйтесь бесплатной консультацией с нашим специалистом.

Преимущества Болгарии для покупки недвижимости

Республика Болгария предлагает широкий выбор недвижимости для покупки — от курортных апартаментов на побережье Черного моря до современных квартир в крупных городах, при этом большая часть объектов (62,1 %) расположена в малоэтажных зданиях. Также важным преимуществом является членство государства в Европейском союзе, что повышает интерес инвесторов и способствует росту прибыльности рынка. Среди других весомых плюсов приобретения недвижимости Болгарии:

выгодные цены (страна демонстрирует высокий уровень доступности жилья, занимая 9-е место в Европе);
низкие расходы на содержание объектов и коммунальные услуги;
возможность получения вида на жительство и перспектива стать полноправным гражданином ЕС;
относительно простая процедура оформления сделок;
невысокая налоговая нагрузка;
развитая инфраструктура и транспортная доступность, удобное сообщение с большинством стран мира благодаря аэропортам в Софии, Варне, Бургасе;
развитая инфраструктура и транспортная доступность, удобное сообщение с большинством стран мира благодаря аэропортам в Софии, Варне, Бургасе;
ежегодный рост цен на недвижимость и стабильный спрос на нее, особенно в крупных городах, что предусматривает высокий потенциал для сдачи в аренду или перепродажи жилья.

ВАЖНО ЗНАТЬ!

Покупка недвижимости не дает Вам автоматического права получить ПМЖ или гражданство Болгарии!

Цены на недвижимость в Болгарии

Согласно данным Евростата за предыдущий год, Болгария занимает лидирующие позиции (2-е место после Португалии) по темпам роста цен на недвижимость. Так, средний показатель по Евросоюзу — 5,7 %, тогда как болгарское жилье выросло в цене на 15,1 % по сравнению с 2024 годом. При этом максимальный пик активности роста пришелся на прошедшие два года, на фоне вступления страны в Шенгенскую зону и официального перехода на устойчивую валюту евро.

За последние 5 лет цены на жилье увеличились более чем на 50 %, особенно в крупных городах — Софии, Бургасе, Варне и популярных курортных регионах. В среднем, стоимость объектов недвижимости по стране составляет 1 479–2 053 EUR за квадратный метр. При этом стоит учесть, что разброс цен между столицей, курортными и внутренними регионами остается весьма существенным. Далее в таблице рассмотрим ориентировочную стоимость продажи недвижимости в Болгарии.

Тип недвижимости	Средняя стоимость за м², €
Коммерческая недвижимость	800–2500 в зависимости от региона и типа объекта
Квартиры и дома в центре города	2 056
Жилье за пределами центра	1 441
Земля под застройку	от 60 и выше в зависимости от места расположения участка
Сельскохозяйственные земли (за гектар)	788

По прогнозам ведущих аналитиков, цены на жилье продолжат и дальше расти: рынок ожидает стабильное и плавное подорожание на уровне 4–8 % в год. Спрос на инвестиционную недвижимость также не будет уменьшаться, особенно в больших городах с развитой инфраструктурой и популярных туристических направлениях. Эксперты прогнозируют чистую доходность для владельцев жилья в 4–6 % при правильном подборе объекта.

Болгарский рынок недвижимости четко сегментирован и может удовлетворить разные запросы покупателей — от высокодоходных коммерческих инвестиций до переезда всей семьей. Ниже представлен обзор цен и востребованности объектов в ключевых городах страны.

София — для долгосрочных инвестиций

София остается самым дорогим городом для покупки жилья благодаря статусу столицы Болгарии и крупнейшего делового центра республики. Так, цена за квадратный метр составляет 1500–1900 EUR, в некоторых случаях, если речь идет о премиальных локациях, стоимость может превышать 4000 EUR за м².

София демонстрирует стабильный, но медленный рост стоимости недвижимости, обеспечивая инвесторам круглогодичную доходность от аренды, особенно в коммерческом секторе. Эксперты отмечают, что в некоторых сегментах, например, районах с недостаточным доступом к общественному транспорту, уже появляются первые признаки спада, поэтому стоит особо внимательно подходить к выбору места расположения объекта для покупки, если ваша цель — получение пассивного дохода.

Пловдив — для покупки коммерческой недвижимости

Пловдив, крупнейший экономический и промышленный центр страны, находится на втором месте после столицы по востребованности для желающих обзавестись недвижимостью в Болгарии. Здесь активно развивается рынок нежилых объектов: офисов, торговых площадей, складских помещений. При этом цены на покупку коммерческих объектов здесь остаются более доступными, чем в Софии, что привлекает предпринимателей и инвесторов, заинтересованных в развитии бизнеса и получении дохода от аренды. Так, стоимость м² в среднем составляет 1599 EUR.

Варна — для удаленной работы и сдачи в аренду

Варна, где цены на жилье варьируются в пределах 1200–1600 EUR за м², остается центром притяжения для цифровых кочевников и фрилансеров, которые ищут баланс между работой и отдыхом. Кроме того, город демонстрирует один из самых высоких показателей роста цен на недвижимость в стране — 8,7 %, что привлекает арендаторов круглый год. Помимо стабильного повышения стоимости объектов, Варна предлагает развитую инфраструктуру, международный аэропорт и близость к морю. Квартиры здесь легко сдаются в среднесрочную аренду как местным специалистам, так и иностранцам.

Бургас — переезд на ПМЖ с семьей

Бургас часто выбирают семьи с детьми, которые ищут комфортную жизнь у моря, имея при этом возможность приобрести недвижимость по более доступным, нежели в Западной Европе, ценам. Город предлагает удобную инфраструктуру, большое количество качественных образовательных и медицинских учреждений, а также славится высоким уровнем безопасности. Кроме того, Бургас стабильно находится в числе победителей национального конкурса лучших мест для жизни в Болгарии.

Цены на просторные семейные апартаменты (с тремя спальнями) составляют в среднем 245 451 EUR. Двухкомнатную квартиру можно приобрести за 150 000–185 000 EUR. При этом спрос на покупку готового жилья в Бургасе стабильно превышает предложение.

Русе — доступное жилье и жизнь на пенсии

Один из крупнейших городов Северной Болгарии предлагает оптимальное соотношение доступной цены на недвижимость и комфортной европейской среды для проживания. Благодаря транспортному сообщению с Румынией и относительно низкой стоимости жизни, Русе пользуется спросом среди пенсионеров, удаленных работников и семей, планирующих переезд на ПМЖ и не готовых переплачивать за курортные или столичные локации. Также город идеален для предпринимателей, работающих в сфере логистики, транспорта и торговли в рамках Шенгенской зоны, ведь здесь расположен крупнейший порт на Дунае.

Коммерческие объекты, производственные площади и склады в Русе пользуются стабильным спросом, при этом жилой сектор также предлагает широкий выбор достаточно бюджетных вариантов. Так, средняя стоимость недвижимости в городе — 143 721 EUR, а 1 м² — порядка 1 028 EUR.

Лучшие города Болгарии для покупки недвижимости

Выбор локации для приобретения объекта недвижимости зависит от ваших целей, ведь каждый регион Болгарии имеет свои преимущества и специализацию. К тому же, со вступлением государства в Шенгенскую зону, локальные рынки получили дополнительный стимул для развития, а интерес со стороны иностранных покупателей значительно вырос. Далее в таблице представлен рейтинг наиболее популярных городов для покупки недвижимого имущества.

Город	Диапазон цен за м², €	Средняя цена недвижимости, €	Инвестиционный потенциал
София	2 764–4 025	394 400	Очень высокий
Варна	1 883–2 884	217 150	Высокий
Пловдив	1 353–1 999	211 132	Высокий
Бургас	1 583–2 134	170 904	Высокий
Русе	1 028–1 403	143 721	Средний

Условия покупки недвижимости в Болгарии

Купить недвижимость в Болгарии граждане стран Европейского союза могут без ограничений на тех же условиях, которые установлены и для болгаров. Процедура оформления для них максимально упрощена и не требует получения дополнительных разрешений от государственных органов. Для граждан из государств вне ЕС правила несколько отличаются и ужесточаются. Так, вы можете легко и даже дистанционно купить квартиру в Болгарии, а также апартаменты, офисные помещения и другие объекты, расположенные в зданиях. При этом приобретение земли, включая участок под индивидуальным домом, невозможно.

Исключения касаются юридических лиц. Владение компанией на территории Болгарии или в другой стране ЕС — это законная возможность купить дом, коммерческий объект и земельные наделы для любых целей. В этом случае недвижимое имущество оформляется на юридическое лицо, выступающее его собственником и управляющим. Важно учесть, что регистрация компании, последующее владение ее активами требуют грамотного подхода и знаний местного законодательства, налоговых обязательств.

На практике покупка недвижимости становится значительно проще для граждан Евросоюза, особенно если вы хотите воспользоваться ипотекой. Кроме того, паспорт Болгарии или другого государства ЕС предоставляет гораздо больше возможностей, чем просто право на покупку земли и любых других объектов: от свободного проживания и ведения бизнеса до безвизовых путешествий и доступа к европейской банковской системе.

Чтобы выбрать наиболее выгодный путь легализации и оценить возможности получения гражданства Болгарии по упрощенным программам,запишитесь на бесплатную консультацию с нашим юристом.

Как купить недвижимость в Болгарии: пошаговая инструкция

Для начала важно определиться с регионом и целью покупки (для проживания, сдачи в аренду, инвестиций, краткосрочного пребывания во время отпуска), провести комплексную проверку объекта на «юридическую чистоту» (об этом подробнее в следующем разделе). Обычно покупатели пользуются помощью агентства недвижимости для поиска оптимального варианта, что предусматривает комиссию (обычно определенный процент от сделки).

Определившись с объектом недвижимости, стороны подписывают предварительный договор купли-продажи, в котором прописываются все детали — от стоимости и сроков до способа расчета. Также покупатель вносит задаток, составляющий, как правило, 10 % от цены на недвижимость. При подписании договора рекомендуется привлечение юриста, чтобы минимизировать риски.

Обе стороны должны присутствовать у компетентного нотариуса для подписания окончательного договора и передачи продавцом документов, подтверждающих право собственности. Если покупатель не владеет болгарским языком, важно пригласить лицензированного переводчика. Оставшаяся сумма перечисляется на банковский счет продавца, также уплачиваются государственные сборы и нотариальные расходы. Стороны подписывают акт, подтверждающий права нового собственника. Нотариус передает документы в районный суд для их внесения в реестр недвижимости.

В течение 2 месяцев с момента регистрации сделки следует подать налоговую декларацию в муниципалитет (отдельно на каждый объект) с предоставлением копии документа о праве собственности. Также понадобится решение Государственной налоговой инспекции и разрешение на пользование (для новостроек — свидетельство о вводе в эксплуатацию).

Сделка может быть заключена и дистанционно. В таком случае требуется предварительно оформить доверенность на уполномоченное лицо (риелтора), подготовить и при необходимости перевести документы на болгарский язык, заверить.

Проверка недвижимости перед покупкой

Проверка недвижимости — это важный этап предстоящей сделки, который позволяет исключить риск потери денег, приобретения проблемного имущества и возможных судебных споров в будущем. Главным источником информации о недвижимых объектах на территории республики служит Имотният регистър (Реестр недвижимости). При помощи данного инструмента можно установить текущего владельца квартиры или дома в Болгарии, проверить историю перехода прав собственности и убедиться в законности их владения.

Как правило, юрист запрашивает в Регистрационном агентстве (Агенция по вписванията) свидетельство об обременениях. Документ позволяет убедиться, что объект не является предметом судебного спора, на него не оформлена ипотека и нет других ограничений (например, заключенного договора долгосрочной аренды). Также следует проверить отсутствие задолженностей по коммунальным платежам, налогам, сервисному обслуживанию, запросив справки в соответствующих управляющих компаниях.

Если вы приобретаете квартиру в новостройке, повышенное внимание следует уделить следующим государственным актам:

Акт 14 — подтверждает факт приемки здания и позволяет начинать оформление права собственности на некоторые квартиры;
Акт 15 — свидетельствует о готовности объекта к вводу в эксплуатацию (здание полностью построено, коммуникации подведены);
Акт 16 (или сертификат ввода в эксплуатацию) — подтверждает, что недвижимость полностью пригодна для жизни.

Чтобы минимизировать сложности, убедитесь в наличии самого важного документа — Акта 16, который гарантирует отсутствие проблем с регистрацией проживания, подключением коммуникаций и последующей продажей недвижимости. Кроме этого, для иностранных покупателей, которые не знакомы с особенностями местного законодательства, особенно важно заручиться профессиональным юридическим сопровождением. Так, вы можете заказать независимую экспертную проверку и получить полную информацию о реальном состоянии объекта.

В рамках аудита специалист проанализирует правоустанавливающие документы, историю владения недвижимостью, наличие обременений и долговых обязательств. По итогам проверки вы получите квалифицированное заключение о возможных рисках и рекомендации по безопасному оформлению сделки.

Покупка недвижимости может стать частью вашей долгосрочной стратегии переезда, однако сама по себе далеко не всегда дает право на получение ВНЖ или гражданства. Чтобы оценить свои возможности и подобрать подходящую программу легализации в ЕС, стоит воспользоваться помощью специалистов. Юристы международного права разработают индивидуальную миграционную стратегию для получения надежного статуса в Евросоюзе в минимально короткий срок, который откроет возможности для проживания в Болгарии и других государствах Евросоюза, покупки жилья без ограничений и других преференций.

Запишитесь на бесплатную консультацию к юристам компании International Expert, чтобы получить профессиональную оценку вашей ситуации и выбрать наиболее подходящий путь переезда в Европу.

Расходы при покупке недвижимости в Болгарии

Планируя стать владельцем болгарской недвижимости, стоит учесть стоимость самого объекта и дополнительные расходы, связанные с оформлением сделки и последующим содержанием приобретенного имущества. Также важно знать, что купить дом, земельный участок по безналичному расчету не получится. Согласно законодательству, все сделки на сумму от 10 000 BGN (порядка 5 113 EUR) проводятся посредством перевода, поэтому в большинстве случаев иностранцам придется открыть счет в местном банке для удобства и избежания комиссий, которые установлены для международных транзакций.

При планировании бюджета рекомендуется закладывать порядка 4–6 % от стоимости объекта на сопутствующие траты. Среди основных расходов, которые ожидают покупателей дома или квартиры в Болгарии:

Статья расходов	Стоимость, % от общей суммы
Нотариальный сбор	1 (дополнительно 20 % НДС от данной суммы)
Регистрация нотариального акта	0,1
Оплата услуг риелтора или агентства недвижимости (в среднем)	2,5–3

Дополнительно учтите оплату услуг юриста, лицензированного переводчика (если вы не знаете болгарский язык), заверение и апостилирование документов при необходимости. Для наглядности рассчитаем, во сколько ориентировочно обойдется покупка вторичного жилья в столице по цене порядка 203 000 EUR (двухкомнатная квартира):

нотариальный сбор — 2 030 EUR + 20 % НДС (406 EUR);
регистрация права собственности — 203 EUR;
услуги переводчика — 60 EUR в час;
банковские расходы — порядка 50 EUR (за открытие счета, перевод средств);
услуги риелтора — 5 075 EUR;
юридическое сопровождение (полный пакет) — 715 EUR;
регистрация в БУЛСТАТ (обязательно для получения идентификационного номера, используемого для уплаты налогов) — 8 EUR.

Итого, общая сумма дополнительных расходов составит 8 547 EUR или 4,24 % от стоимости квартиры в Софии.

Налоги на недвижимость в Болгарии

Налогами в Болгарии облагается вся недвижимость за некоторыми исключениями (леса и земли сельскохозяйственного назначения). При этом республика считается одной из самых выгодных стран ЕС с точки зрения относительно невысокой налоговой нагрузки. Однако при покупке, владении, сдаче в аренду и последующей продаже объекта необходимо учитывать несколько обязательных платежей, которые вас будут ожидать. Величина отдельных налогов может различаться в зависимости от муниципалитета.

Вид налога	Величина, % от общей суммы
На приобретение недвижимости (зависит от региона)	10 (с чистой прибыли — разница между ценой продажи и стоимостью, по которой объект был приобретен)0,1–3
При продаже	10 (с чистой прибыли — разница между ценой продажи и стоимостью, по которой объект был приобретен)
На доход от аренды	10
Ежегодный на недвижимость	0,1–4,5 (устанавливается конкретным муниципалитетом)

Болгария предлагает 50-процентную скидку на налог на недвижимость (для лиц с ограниченной трудоспособностью в размере 75 %), если приобретаемый объект будет служить местом основного жительства. Также вы освобождаетесь от уплаты налога при продаже одного дома или квартиры за 12-месячный период, если вы владели ими не менее 3 лет. Льгота не действует, если недвижимость была оформлена на юрлицо.

Ипотека в Болгарии для иностранцев

Согласно исследованию Deloitte Property Index, Болгария демонстрирует самые низкие процентные ставки на ипотеку в Европе — 2,83 %, тогда как средний показатель по Европе составляет 4,36 %. Для сравнения, кредитование в Чехии находится на уровне 5,07 %, в Польше — 7,67 %, а в Венгрии — 9,35 %. Иностранцам, как и болгарам, также доступна ипотека, однако условия предоставления займа зависят от гражданства соискателя и его финансового положения, внутренней политики конкретного банка. При этом приобретаемая недвижимость выступает основным обеспечением по кредиту.

Наиболее охотно кредитные учреждения сотрудничают с обладателями паспорта Евросоюза, а также теми, кто имеет статус резидента Болгарии (желательно ПМЖ). Среди ключевых условий получения ипотеки:

наличие достаточного и стабильного дохода (подтверждается трудовым договором, выписками со счетов, налоговыми декларациями);
внесение первоначального взноса (как правило, от 25 % от стоимости недвижимости);
предоставление справки об отсутствии налоговых обязательств, удостоверения личности, свидетельств гражданского состояния (о браке/разводе при наличии);
наличие вида на жительство в Болгарии или на территории ЕС (необязательно, но значительно повышает шансы на удовлетворение запроса), предварительного договора купли-продажи недвижимости.

Также в большинстве случаев банки требуют внесение 3–5 платежей по кредиту на банковский счет, которые будут выступать дополнительной гарантией. Помимо этого, стоит учесть, что для иностранцев процентные ставки по ипотеке, как правило, выше, чем для граждан Болгарии (до 6 %), ведь финучреждение сразу закладывает потенциальные риски в тариф. Конкретные условия банк устанавливает индивидуально после рассмотрения заявки.

Недвижимость и ВНЖ в Болгарии

Приобретение болгарской недвижимости — это одно из оснований для получения статуса временного резидента. Государством не установлены ограничения касательно типа объекта: вы можете приобрести как офис, так и квартиру, дом вне зависимости от их количества и места расположения. Главное, чтобы общая стоимость недвижимости составляла 600 000 BGN (порядка 306 771 EUR). Также иностранцы могут приобрести как минимум 50 % акций болгарской компании на эту же сумму или инвестировать 127 820 EUR в неблагополучные районы республики, создав при этом 5 рабочих мест для болгар.

Вид на жительство выдается на год с правом продления. Если вы продолжаете владеть недвижимостью, через 5 лет есть возможность запросить ПМЖ. Приобретение облигаций, ценных бумаг, акций компаний в Болгарии на сумму от 1 000 000 BGN (около 511 292 EUR) позволяет иностранцу сразу стать постоянным резидентом. Кроме того, наличие зарегистрированного адреса проживания — это одно из условий оформления ВНЖ на всех других основаниях, от воссоединения семьи до ведения бизнеса.

Если ваша цель — не только приобретение квартиры, но и получение полноправного статуса в Европе, стоит рассмотреть альтернативные варианты легализации. Так, вы можете стать обладателем гражданства Болгарии или другой страны ЕС в срок от 12 месяцев через упрощенные программы, получив возможность покупать недвижимость, землю, неограниченно жить и работать в любом государстве объединения без оформления дополнительных разрешений. Пройти весь путь иммиграции без ошибок и переживаний можно, заручившись сопровождением опытных юристов.

Профильные специалисты нашей компании возьмут на себя полное сопровождение процесса — от выбора упрощенной программы и подготовки досье до оформления паспорта.

Томас Миллиус

Топ-менеджер компании International Expert

Получить оптимальную стратегию легализации в Европе с учетом вашей ситуации и долгосрочных планов вы сможете на персональной консультации с нашим экспертом в международном праве.

6 августа 2026

Вас также заинтересует:

Гражданство Болгарии и мошенники: как получить паспорт легально

В Болгарии действует упрощенная программа получения гражданства, которая намного доступнее, чем стандартная натурализация. Паспорт гражданина ЕС можно оформить за 1,5–2 года ...

Какая минимальная и средняя пенсия в Болгарии

Размер пенсий в Болгарии напрямую зависит от категории получателя и трудового стажа. В 2025 году минимальная пенсия в стране составляет 322 EUR, средний показатель по государ...

Налоги в Болгарии

Резиденты Болгарии, работающие или ведущие бизнес в стране, должны подавать налоговую декларацию и своевременно осуществлять взносы в бюджет. При этом в государстве самый низ...

Уровень жизни в Болгарии

Если вы ищете безопасную европейскую страну с множеством курортов и памятников архитектуры, где можно комфортно прожить на заработную плату, тогда вам стоит обратить внимание...

10 причин получить гражданство Болгарии в 2026 году

Получить гражданство Болгарии иностранцу можно двумя способами — по натурализации или упрощенной программе. В первом случае вам потребуется не менее 10 лет прожить в стране, ...