Оформите паспорт ЕС
для свободного доступа
к европейскому рынку
недвижимости
Недвижимость в Румынии
Недвижимость в Румынии растет в цене, но, несмотря на это, остается одной из самых доступных в Европе. Средняя стоимость 1 м2 жилья составляет всего 1960 EUR, а, к примеру, в соседней Венгрии — почти 2500 EUR.
После вступления страны в Шенгенскую зону спрос на коммерческую и жилую недвижимость существенно возрос. Упрощение пересечения границ, улучшение логистики и интеграция в европейский рынок способствуют притоку иностранного капитала.
Купить недвижимость в Румынии стало проще благодаря развитию цифровизации и банковской инфраструктуры. Граждане других стран могут выбирать объекты онлайн и запрашивать удаленную проверку документов через Национальное агентство кадастра (ANCPI). Однако при покупке дома, виллы или коммерческого помещения вместе с земельным участком потребуется правовой статус в стране, поскольку гражданам государств, не входящих в ЕС, право собственности на землю не передается.
Томас Миллиус
Топ-менеджер компании International Expert
Вы можете получить статус гражданина Румынии всего за 1,5–2 года по упрощенной программе, а вместе с ним — и право покупать недвижимость без каких-либо ограничений. Воспользуйтесь консультацией юриста компании International Expert, чтобы узнать подробности.
Почему инвесторы выбирают Румынию для покупки недвижимости
Румынский рынок недвижимости демонстрирует устойчивый рост. В начале 2026 года продажи увеличились на 11,5 % по сравнению с предыдущим годом. Иностранцы вкладывают средства не только в жилую, но и в инвестиционную недвижимость, чтобы извлечь финансовую выгоду.
Причины роста продаж:
- Доступная ценовая политика
Стоимость 1 м2 недвижимости в Румынии остается одной из самых низких в ЕС, что позволяет инвестировать с меньшим капиталом. Также в стране в целом доступные цены на жизнь.
- Высокий доход от аренды
Развитие экономики и бизнеса, приток международных специалистов способствуют увеличению спроса на аренду недвижимости. В летний сезон можно неплохо зарабатывать на туристах, поскольку цены на жилье существенно возрастают.
- Отсутствие значимых бюрократических барьеров
В Румынии практически нет преград для покупки недвижимости иностранцами, за исключением права владения землей. На продажу доступны любые типы зданий, вторичное жилье или помещения от застройщика. Недвижимость разрешается перепродавать.
- Развитие бизнес-среды и инфраструктуры
Модернизация дорог, развитие портовой инфраструктуры и IT-сектора, строительство современных кварталов и офисных центров, благоустройство городов укрепляют рынок недвижимости, делают его привлекательным активом для инвесторов.
- Возможность защитить и приумножить капитал
Покупка недвижимости в Румынии — это защита денег от инфляции, валютных рисков и геополитической нестабильности. Законодательством страны позволено свободно репатриировать прибыль или доход от аренды за пределы государства.
- Низкие налоги на недвижимость
Ставка налога на жилую недвижимость варьируется в пределах 0,08–0,2 % от налогооблагаемой стоимости. Сбор на доход от аренды составляет всего 10 %.
Цены на недвижимость в Румынии
Цены на недвижимость растут ежемесячно из-за повышения уровня заработных плат, доступности ипотечных кредитов и высокого спроса. За последние 5 лет жилье в Румынии подорожало почти в 2 раза. Рост цен пришелся как на крупные, так и небольшие города, такие как Крайова, Арад, Яссы. Пока спрос остается высоким, снижения стоимости жилья ждать не стоит. В ближайшие годы сохранится тенденция подорожания недвижимости в Румынии.
В 2026 году средняя стоимость 1 м2 жилплощади составляет 1960 EUR, однако цена сильно зависит от города и даже района. Например, купить квартиру в Бухаресте можно за 2200 EUR за 1 м2. В Клуж-Напоке средняя цена составляет 3200 EUR за 1 м2. Дом в Румынии стоит приблизительно так же, как и квартира, если брать в учет наличие земельного участка.
Коммерческую недвижимость можно приобрести по цене от 1000 до 5000 EUR и более за 1 м2. Стоимость земельного участка под строительство варьируется в пределах 50–1000 EUR за 1 м2.
ВАЖНО ЗНАТЬ!
Хотя цены на рынке недвижимости Румынии выросли, они по-прежнему существенно ниже, чем в большинстве стран ЕС. Кроме того, стоимость жизни здесь остается доступной. Получив румынский паспорт, вы сможете приобрести любую недвижимость в Румынии, включая объекты с земельным участком, а также оформить ипотеку на выгодных условиях. Специалисты компании International Expert обеспечат полное юридическое сопровождение на всех этапах оформления гражданства ЕС.
Клуж–Напока — для развития бизнеса
Город является крупнейшим IT-хабом в Румынии, привлекающим специалистов со всего мира. Здесь расположены офисы международных компаний, есть современные бизнес-центры. Также развиты промышленность и строительство.
Из-за динамического роста бизнеса в городе высокий спрос на покупку офисных помещений. Средняя стоимость коммерческой недвижимости на продажу составляет 2500–3500 EUR за 1 м2.
Бухарест — для сдачи жилья в аренду
Столица Румынии является лидером по доходности и ликвидности. В Бухаресте всегда есть стабильный спрос на долгосрочную аренду жилой и коммерческой недвижимости. На 1-комнатной квартире можно в месяц зарабатывать от 400 EUR.
Стоимость 1 м2 на продажу составляет 1900 EUR. Коммерческое помещение можно приобрести по цене 1100–7500 EUR за 1 м2. Арендная плата составляет 5–26 EUR за 1 м2.
Брашов — для удаленной работы
Брашов идеально подходит тем, кто ценит спокойный и размеренный образ жизни, но не желает отказываться от городских удобств. Город расположен у подножья Карпат, поэтому востребован среди туристов, однако цены на жилье здесь доступные. Спросом пользуются однокомнатные квартиры и таунхаусы в пригородах.
Средняя цена на жилье составляет 1650 EUR за 1 м2.
Констанца — для переезда с семьей и инвестиций в недвижимость
Город является главным курортным центром страны. За последние годы цены на недвижимость здесь существенно увеличились, что связано с ростом туризма и спроса на жилье среди иностранцев, которые переезжают на ПМЖ. Наиболее востребованы среди инвесторов апартаменты в популярных курортных районах, как Мамая, а также квартиры в новостройках.
Цены на элитную недвижимость стартуют от 2000 EUR за 1 м2. В целом же купить квартиру в Констанце можно за 1770 EUR за 1 м2.
Тимишоара — для постоянного проживания
Город востребован среди иностранцев для переезда на ПМЖ. Здесь хорошие перспективы для трудоустройства и создания собственного бизнеса, развитая транспортная инфраструктура и доступная недвижимость.
Купить жилье можно по цене от 1700 EUR за 1 м2.
Сибиу — для размеренной жизни на пенсии
Сибиу — спокойный город с развитой системой пешеходных зон, обилием парков и доступными ценами на жизнь, который идеально подходит для пенсионеров. Квартиру можно приобрести по цене от 1600 EUR за 1 м2. Если есть желание жить в собственном доме, то следует рассматривать пригороды Шура-Маре и Шелимбэр, где 1 м2 стоит от 1300 EUR.
Лучшие города Румынии для покупки недвижимости
Выбор города, где лучше купить квартиру в Румынии, зависит от ваших целей, например, инвестиции или проживание. Важно учитывать также динамику цен за последние годы, стоимость 1 м2 на сегодня.
|
Город
|
Плюсы покупки недвижимости
|
Средняя стоимость 1 м2, €
|
Подходящая цель для покупки
|
Ликвидность/
доходность от аренды
|
|---|---|---|---|---|
|
Бухарест
|
Главный экономический и деловой центр страны
Самый высокий показатель чистой окупаемости недвижимости (максимальная ликвидность)
Стабильный спрос на жилье, независимо от сезона
|
1,9–3,4 тыс.
|
Пассивный доход от аренды
Бизнес
|
Максимальная/
4,7 %
|
|
Клуж-Напока
|
IT-столица Румынии
Спрос на рынке недвижимости, превышающий предложение
Постоянный рост цен на жилье
|
3–4,1 тыс.
|
Инвестиции с целью аренды
Долгосрочный рост капитала
|
Высокая/
4,4 %
|
|
Брашов
|
Туристический центр
Баланс для жизни и бизнеса
|
2,1–2,7 тыс.
|
Посуточная аренда в туристический сезон
Переезд на ПМЖ
|
Высокая/
6 %
|
|
Констанца
|
Крупнейший морской курорт Румынии
|
1,8–2,2 тыс.
|
Курортный бизнес
Премиальный туризм
Иммиграция
|
Средняя (зависит от сезона)/
5,3 %
|
|
Тимишоара
|
Крупный региональный центр с доступными ценами
Идеальный выбор для инвестиций с небольшим бюджетом
Спрос на жилье среди сотрудников международных компаний
|
1,7–2,3 тыс.
|
Европейский бизнес
Долгосрочная аренда
|
Средняя/
6 %
|
|
Яссь
|
Быстрорастущий образовательный центр
Доступные цены на недвижимость
|
1,7–2,6 тыс.
|
Покупка недвижимости для личного использования
Сдача в аренду студентам
|
Высокая для небольших площадей/
4,8 %
|
Может ли иностранец купить недвижимость в Румынии
Продажа недвижимости в Румынии доступна не только для граждан, но также для иностранцев. Не нужно иметь даже ВНЖ. Однако условия приобретения все же зависят от гражданства и типа объекта недвижимости.
Квартиры в Румынии могут свободно покупать граждане любых стран. Что касается домов или земельных участков, то здесь есть ограничения. Право владеть землей на территории Румынии есть только у граждан ЕС.
Отдельные правила действуют для иностранных компаний. Юридические лица могут приобрести земельный участок, на котором располагается частный дом или коммерческий объект. Необходимо зарегистрировать компанию в Румынии и взять на баланс коммерческую или жилую недвижимость вместе с землей. Для регистрации права собственности обязательно нужно подать документы в Земельную книгу (Cartea Funciară).
Как купить недвижимость в Румынии: пошаговая инструкция
Выбор недвижимости
01
Для начала необходимо определиться с городом и даже районом, где вы желаете приобрести недвижимость, сравнить цены. Важно понимать, будете ли вы рассматривать только вторичное жилье или также предложения от застройщиков. Подобрать подходящий вариант можно на популярных румынских площадках Storia.ro и Imobiliare.ro.
Согласование условий продажи недвижимости с продавцом
02
Следует связаться с продавцом напрямую или через агентство недвижимости, чтобы уточнить, кто является собственником, все ли в порядке с документами, нет ли долгов или кредитов, какая окончательная стоимость сделки. После можно согласовать дату встречи у нотариуса.
Получение румынского налогового номера NIF
03
Покупка недвижимости в Румынии влечет за собой возникновение налоговых обязательств, поэтому иностранцу потребуется NIF. Его можно оформить путем личного обращения в налоговую службу (ANAF). Но учтите, что срок предоставления NIF достигает 1 месяца.
Проверка недвижимости
04
Нотариус подтверждает отсутствие арестов, кредитов, долгов и прочих обременений по объекту договора. Также он обязательно проверяет, кто является реальным владельцем недвижимости, оценивает чистоту предыдущих сделок.
Открытие счета в румынском банке
05
В основном все операции по недвижимости проводятся безналичным расчетом, поэтому требуется счет в банке. Иностранцы могут открыть счет как лично, так и удаленно (через доверенность). Популярные банки, работающие с нерезидентами — Banca Transilvania, BCR и Raiffeisen Bank Romania.
Заключение предварительного договора и внесение задатка
06
В присутствии нотариуса стороны подписывают предварительный договор (antecontract / promisiune de vânzare), в котором фиксируется намерение совершить сделку, цена и сроки расчета. Покупатель вносит задаток в размере 10 % от стоимости недвижимости.
Подготовка документов и оплата
07
Обе стороны подготавливают необходимые для сделки документы. Покупателю, как правило, требуется паспорт, румынский налоговый номер NIF и документ, подтверждающий легальность происхождения денег.
Оплата сделки зачастую осуществляется банковским переводом на счет продавца. Наличными рассчитываются редко.
Нотариальное заверение сделки и регистрация права собственности
08
В назначенный день стороны встречаются у нотариуса, чтобы подписать договор купли-продажи (contract de vânzare). Нотариус вносит данные о новом владельце в реестр недвижимости Румынии (Кадастровый реестр).
Наличие гражданства Румынии существенно упростит процесс покупки недвижимости. Во-первых, не будет каких-либо ограничений на приобретение жилья, во-вторых — проще открыть счет в местном банке. Вы сможете без спешки посмотреть заинтересовавшие вас здания и выбрать лучший вариант. Обращайтесь в компанию International Expert, чтобы получить право на бессрочное пребывание в Румынии.
Проверка недвижимости перед покупкой
Перед заключением договора купли-продажи недвижимости в Румынии проводится комплексная проверка объекта Due Diligence, состоящая из 2 главных этапов:
- 1. Проверка в Cartea Funciară
Cartea Funciară — это кадастровый реестр в Румынии, через который можно получить главную информацию для заключения договора купли-продажи недвижимости. Нотариус проверяет, кто является реальным владельцем объекта сделки, есть ли какие-либо обременения (ипотека, аресты, судебные споры и т. д.), соответствуют ли реальные параметры квартиры/дома официальным данным.
- 2. Получение справок об отсутствии задолженностей по недвижимости.
Продавцу необходимо взять справку в налоговой службе об отсутствии долгов (Certificat de atestare fiscală), а также квитанции, подтверждающие оплату счетов по коммунальным услугам.
Также покупатель может запросить техническую экспертизу, чтобы проверить состояние здания и убедиться, что планировка соответствует той, которая указана в кадастровом паспорте. Данную услугу предоставляют сертифицированные оценщики и аккредитованные инженеры.
Покупая квартиру в новостройке, важно проверить застройщика. Помимо выписки из Земельной книги, потребуется разрешение на строительство (Autorizația de construire) и градостроительный документ (Certificatul de urbanism). Регистрационные данные о застройщике можно проверить на сайте Торгового реестра, наличие судебных споров — на портале судебной системы.
Расходы при покупке недвижимости в Румынии
Помимо стоимости самой румынской недвижимости, следует учитывать дополнительные расходы (около 3–5 % от суммы сделки):
- нотариальный сбор — до 2,2 % от стоимости недвижимости;
- услуги лицензированного переводчика — приблизительно 100 EUR;
- регистрация в кадастре — 0,15 % от стоимости недвижимости;
- комиссионные выплаты (в случае обращения к риэлтору) — 1–3 %.
При покупке новой недвижимости у застройщика дополнительно необходимо уплатить НДС в размере 21 % от суммы, указанной в договоре купли-продажи.
Если вы покупаете 2-комнатную квартиру в Бухаресте 50 м2 стоимостью 100 тыс. EUR, то дополнительные расходы составляют около 1 тыс. EUR:
- нотариальный сбор — 684 EUR;
- регистрация в кадастре — 150 EUR;
- услуги лицензированного переводчика — 150 EUR.
Чтобы обезопасить проведение сделки и убедиться в легальности происхождения средств, нотариусы настаивают на оплате по безналичному расчету. Для покупки недвижимости вам потребуется банковский счет в Румынии. Комиссия за перевод денег в пределах одного банка не взимается, за межбанковские переводы составляет 0,1 % от общей суммы.
Налоги на недвижимость в Румынии
Налог с продажи недвижимости в Румынии уплачивает только продавец:
- 3 % — от кадастровой стоимости, если недвижимость была в собственности менее 3 лет;
- 1 % — более 3 лет.
Для покупателя может быть обязательным только НДС 21 %, но лишь при покупке нового здания у юридического лица. Зато владельцу необходимо ежегодно уплачивать налог на имущество (impozit pe clădiri). Для жилых зданий ставка составляет 0,08–0,2 % от налогооблагаемой стоимости, для нежилых — 0,2–1,3 %. При сдаче недвижимости в аренду необходимо уплачивать сбор в размере 10 %.
Ипотека в Румынии для иностранцев
Чтобы иностранцу получить ипотеку в Румынии, необходимо иметь как минимум вид на жительство. Нерезиденты не смогут взять кредит на жилье из-за высокого риска невозврата денег и отсутствия подтвержденного дохода внутри страны.
Требования банков для предоставления ипотеки могут отличаться, однако общие следующие:
- легальное пребывание в стране;
- стабильный доход в Румынии, подтвержденный документально;
- благоприятный кредитный рейтинг;
- отсутствие арестов имущества и задолженностей;
- минимальный возраст 18–21 год, максимальный — зависит от политики банка, но, как правило, не более 65–70 лет.
Средняя годовая ставка ипотеки в Румынии составляет 7 %. В виде кредита можно получить до 65–85 % стоимости недвижимости. Некоторые банки предлагают более выгодные ставки. Например, в BCR можно взять ипотеку на срок до 30 лет с фиксированной ставкой в течение первых 3 лет всего 4,79 %.
Недвижимость и ВНЖ в Румынии
Покупка недвижимости в Румынии не является основанием для оформления ВНЖ, однако может стать вспомогательным инструментом для легализации через бизнес. Румынским законодательством предусмотрено получение статуса временного резидента через коммерческую деятельность. Для регистрации компании в Румынии прежде всего потребуется юридический адрес. Необходимо будет найти собственника недвижимости, который согласится заключить с вами договор о долгосрочной аренде. При наличии собственного здания вам будет проще зарегистрировать компанию в Румынии и на данном основании оформить ВНЖ.
Однако следует учесть, что бизнес-иммиграция — достаточно затратный способ легализации. Необходимо инвестировать в компанию как минимум 50 тыс. EUR. При этом ВНЖ выдается всего на 1 год, и в случае невыполнения инвестиционных требований, наличия задолженностей или отсутствия реальной экономической деятельности может быть аннулирован в любой момент.
Надежнее сразу получить статус гражданина в Румынии, минуя натурализацию — 8-летнее проживание в стране по виду на жительство. По румынской упрощенной программе можно оформить паспорт всего за 1,5–2 года без инвестиций в бизнес и других крупных затрат. Звоните прямо сейчас в International Expert, чтобы воспользоваться помощью юристов в получении самого сильного правового статуса в мире — гражданства ЕС.
Часто задаваемые вопросы
-
Можно ли иностранцу купить недвижимость в Румынии?
Да, иностранцы могут свободно покупать квартиры, дома и коммерческую недвижимость на тех же условиях, что и граждане страны. Ограничения касаются только земельных участков.
-
Можно ли купить землю в Румынии?
Покупка земли для иностранцев ограничена. Как правило, земельные участки можно приобрести только через регистрацию компании в Румынии или при наличии гражданства ЕС.
-
Нужен ли ВНЖ для покупки недвижимости?
Нет, вид на жительство не является обязательным. Иностранцы могут купить недвижимость без ВНЖ, однако его оформление может упростить дальнейшее проживание и взаимодействие с банками и госорганами.
-
Сколько стоит недвижимость в Румынии?
Средняя стоимость жилья составляет около €1700 за м², но сильно зависит от города. В крупных центрах, таких как Клуж-Напока, цены могут достигать €2000–4000 за м².
Вас также заинтересует:
Гражданство Румынии через Авито: новый способ или опасная ловушка?
Упрощенная программа получения румынского гражданства пользуется большой популярностью среди иностранцев, так как дает возможность оформить паспорт ЕС в короткие сроки, минуя...
Читать дальше
Как получить ПМЖ в Румынии а затем и гражданство
Постоянный вид на жительство в Румынии (ПМЖ) выдается после 5 лет легального проживания на территории страны. Этот срок можно сократить до 4 лет, если вы беженец, или до 2,5 ...
Читать дальше
Гражданство Румынии за 1,5 года — в чем подвох
Возможность получить европейское гражданство за полтора года, когда в большинстве стран это доступно только после 5–10 лет непрерывной жизни в стране, иногда воспринимается к...
Читать дальше
Как получить гражданство Румынии в 2026 году
Гражданство Румынии можно получить по рождению, через брак, усыновление, за особые заслуг, по натурализации (после 8 лет проживания в стране), а также по упрощенной процедуре...
Читать дальше
8 причин получить гражданство Румынии
Гражданство Румынии можно получить по натурализации и упрощенной программе. При выборе первого способа вам потребуется 8 лет прожить в стране, за это время получить и продлит...
Читать дальше
